原本我們對於柏林有美好的想像，房租低廉、生活成本低，沒想到一打開租房平台夢就碎了。十幾年前450 € 可以租到環線附近兩房的公寓，現在已經成為天方夜譚，能租到一間房間就不錯了。
當時我們是初來乍到的菜鳥，因為對房屋市場、地理環境、潛規則的不熟悉，花了很多時間找資料和爬文，且在找房時處處碰壁，時過境遷現在也算是好好安頓起來了，想起過去迷茫的自己，才興起在「求生系列」寫一篇關於找房的文章，結合自己&朋友分享的經驗，將精華集結而成的新手租房攻略。文章開頭會先介紹柏林租屋概況，並從不同角色出發建議找房的類型，以及看房時需要注意的考量重點、租屋平台和該準備的文件，最後整理一些實用的德語與簽約後需要注意的事項。文章的內容很長，請善用目錄功能直接查找需要的資料。
「求生系列」文章
德國求生包｜如何在柏林入籍(Anmeldung)/稅號入手。完整教學。Coronavirus期間怎麼辦？
凱莉真心話｜柏林的治安好嗎？安全嗎？要住哪一區？旅遊、留學、移居前必看
OVERALL｜柏林租屋概況
漲不停的房租
因為城市快速發展，移入人口逐年升高、房屋供不應求的狀況下，在十年間柏林的房租漲到近兩倍(Angebotsmiete)，但下圖藍線的薪水(Einkommen)卻漲不到20%，正常來說租金的漲幅應該如紫線的指數(Mietspiegel)，這樣的差距也使抗議租金過高的遊行不斷。（抗爭活動：柏林地鐵的神秘辦公室｜Rocco und seine Brüder）
終於在2019年底，柏林政府通過「租金凍漲法案」，五年內禁止房東漲租，算是暫時讓小市民可以松一口氣，但是中央卻指出這項法案違憲，正在提出訴訟，這法案的最終定論還要等到2020年年底。
柏林的生活成本
雖然柏林的房租漲成這樣，但比起其他大城市還是相對低廉，這樣說可能有點難理解，根據NUMBEO網站2020年八月的資料，我整理了柏林跟天龍國慕尼黑的生活花費比較。對於薪水這個數據我不太相信….因為據我所知慕尼黑的薪水比這個還高很多。
| 慕尼黑 | 柏林 | 慕尼黑 |
| 個人生活費用（不包含房租） | 778.58 € | 860 € |
| 市中心房租（一房公寓） | 895.25 € | 1,252.10 € |
| 市中心房租（三房公寓） | 1693.57 € | 2,262.50 € |
| 平均薪資（稅後） | 2,527.28 € | 2,782.24 € |
更多統計資料請點此，NUMBEO網站很實用，列出城市內餐廳、超市、房租、娛樂、教育等各種花費，還可與其他城市做比較，讓新手可以先心裡有個底。
區域選擇
雖然柏林大眾運輸工具很發達，不用太擔心交通問題，但是柏林市中心頗大，在選擇居住區域時，除了治安、生活機能外，我還會考量上班/上學的通勤時間，要不然每天都花兩個小時來回實在太傻也太浪費時間。想要了解各區治安及特色，可以參考 凱莉真心話｜柏林的治安好嗎？安全嗎？要住哪一區？這篇文章。
Miet-Map Berlin 是德國一家租屋平台 ImmobilienScout 繪製的，以 S/U Bahn捷運圖為基礎，標示每一站的房租均價，你可以查看想住的區域價格大約落在哪裡，但是當然實際價格會依照新舊程度、設備和地點有所差異，就當作一個參考用囉！
如果想用收入來查找自己適合租哪一區的房子，可以用下面這個工具，只要輸入每月薪資就會顯示你租的起的區域。
房型種類
柏林的房源大致可以分為以下四類：
分租房間 WG
WG 是 Wohngemeinschaft 的簡稱，指在同一間公寓內分租的房間，通常房租較低廉，比起單人套房可以享有更大的公共空間，通常是學生、打工度假、單身工作者，可接受與室友同住的人會選擇的方式。這比較好找，因為大多是私人房東或是由Hauptmieter(主要承租這間公寓的人)負責找租客和審查資格，文件不一定會要求很嚴格，且通常要搬離的台灣人租客也會幫忙找下家，他們會PO文在台灣人的FB社團。
但是！WG的重點就是室友，剛到德國可能會有美好的想像，WG像美國影集一樣，與室友打成一片，生活多采多姿。事實是殘酷的，好的室友讓你上天堂，爛的室友讓你下地獄，聽過有禮貌、愛乾淨，甚至會一起聊天打屁出去跑趴像家人一樣的完美室友，也有聽過廚房用完不整理、碗盤放水槽、說好的清潔工作不做、公共空間使用完不收好、隨意帶人回家過夜的超雷室友。
所以要住WG務必要觀察房東和室友的人品，並且一切事情都要事先問清楚講明白，比如公共區域的清潔分配、生活習慣、居住規範、東西壞了怎麼辦之類的，反正問得越細越好，要不然等住進去就來不及了。
套房 Studio
可能是很多年輕人來這裡工作，柏林有很多這種1 Zimmer or 1.5 Zimmer的小套房，空間大約25-35平方米左右，有獨立衛浴、小廚房，好一點的有陽台。大部分都有附傢俱，為了讓你可以盡快入住，也有沒附傢俱的，但廚房設備一定會是完善的。
我們剛到柏林的第一年就是住 Studio，當時短租快到期又一直找不到房，好不容易搶到這份合約就先搬再說，2018年新建好，裡面附整套家具包含電視，有個公共洗衣間和交誼廳，很像學生宿舍。但可能這種套房流動率高、居住的人也比較複雜，我們遇到過超級多白目，隔壁中二青年半夜2、3點放喇叭聽歌、樓下半夜12點開窗聽電音、三不五時洗衣機壞掉、不明人士破壞公共空間的家具，整個生活品質很差，後來找到房子我們就趕快搬走了。
公寓無家具
面積比較大，至少都有兩房2 Zimmer（以上）的公寓，但是屋內沒有任何傢俱，廚房也沒有，廁所和地板通常會裝好，有些甚至沒有鋪地板，所以前一兩個月要花費很多時間在整理房子，而且買家具和建廚房也是一筆花費，朋友請ikea設計＆安裝廚房（電磁爐、烤箱、工作台、流理臺和儲藏櫃）花了約3300歐。
公寓有家具
這種狀況是上一個把公寓打理好的人要搬家，但是不想處理家具/廚房，在找下一個承租人（Nachmieter），因為德國規定搬離時要把房子回復原樣，通常他們會提供一個接收家具的價格，承租人必須要接受才有機會租到房子。雖然省下整理房子的時間，但有時候別人買的家具和電器不一定合自己心意，可能會白白花更多錢重買。
給新手的建議
介紹完柏林的租房概況，你應該大致有個輪廓，但是每個人移居柏林的目的和狀況不同，也會影響找房的方向，依據我的經驗，提供一些思建議，讓你在找房前可以先考量好利弊，再決定哪個類型最適合自己。
遵守黃金法則
建議剛到德國的人，第一重要的事情就是先找一個可以登記戶口Anmeldung的短租，避免落入「死循環 The evil circle」
沒住處 → 無法登記戶口Anmeldung → 無法開銀行帳戶 → 無法申請Schufa → 沒住處
找房並不是一件容易的事情，要做好至少搬1-2次家的準備，極少見有人剛到柏林就找到心儀的房子，大部分人都是先找一個2 -3 個月的短租，再慢慢找房。可以到WG-Gesucht 或台灣FB社群德國柏林暨布蘭登堡台灣同學會找，很多人因為回台灣會將房子短租出去。
長居 or 短居？
首先要先想想你要待在柏林多長時間，像是持打工度假簽在同一個城市可能不會待太久，且最長也是待一年而已，或是剛拿到工作offer但是還不確定會不會久待的人。你就可以考慮小套房或WG，因為這種房型通常都已經附設家具，有些WG的廚房更是應有盡有也不需要再另外買鍋碗瓢盆，但小套房價格就比較高，大約700歐起跳，WG則依據地點、房間大小約350-550歐不等。
學生和交換生通常可以申請學生宿舍，但是需要登記排隊，因為物美價廉、競爭之激烈很多人等了一年還是沒等到宿舍，建議可以先找時間較長的短租，常常會有人因為工作需要離開柏林一陣子，他們就會把公寓短租出去，像是半年或一年，或是直接找WG。
如果你很有把握會待到一年以上，且不喜歡住WG，就可以直接找公寓，至於要不要附家具就是個人選擇了，我個人的經驗，最優質的是有廚房+沒家具的公寓，因為建廚房實在耗時耗力，這會省了不少麻煩，而比起接手別人的家具，自己買才可以挑選自己喜歡的設計風格，我覺得拉住起來會更舒服。（這是血與淚的教訓，我們就是接手別人的家具，後來幾乎泰半都換掉了。）
| 身份 | 建議房型 |
| 持打工度假簽證 | WG/小套房/短租 |
| 學生 | 學生宿舍/WG/小套房 |
| 交換生 | 學生宿舍/WG/小套房 |
| 持學語言簽證 | WG/小套房/短租 |
| 工作但不確定久待 | WG/小套房/附家具公寓 |
| 工作且會待一年以上 | WG/公寓 |
文化差異
另外我覺得在找租房的時候有一個跟台灣很大的差異，台灣的房東不會要求面試，頂多是看房的時候跟你隨便聊聊順便觀察，但是德國很重視面對面的對談，仲介就不太會管你但私人房東很重視，有些甚至會要求面對面的面試，你在挑房東的同時，房東也在挑你，有時候即使你有一份好工作，但是房東跟另一個人比較對拍，他可能就將房子租給他了，尤其是WG，Hauptmieter 在找房客的時候會更注意個性、生活習慣和談吐，去評估未來住在一起合不合的來。
所以在寫信給私人房東/Hauptmieter的時候，千萬不要只寫一句「哈囉你好，我想看房。」這絕對會被打槍，建議寫一段簡短的自我介紹，像是來自哪裡、為什麼到柏林、在哪裡工作/唸書、個性、興趣等等，讓他可以先初步了解你本人，看到這樣的信件他也會覺得你很有誠意而更願意閱讀。
KEY FACTORS｜考量重點
在看房的時候不僅要注意基本的裝潢、光線和交通位置，從我的居住經驗，建議要問清楚＆考慮這些重點。
噪音
有些房子年紀比較大，雖然都有重新整理拉皮過，但是房子的本質就不夠好，最重要的就是隔音問題，像我們住在1940年的老房裡，常常聽到鄰居在聽音樂、聊天大笑，最讓人無法忍受的是他的狗每天早上七點多就開始叫，持續半個小時，有一次還在半夜3點叫，黃先生怒到叫警察，有時候樓上有小孩來也是一大早碰碰碰的超級吵，如果選擇住老房就要有心理準備可能會有噪音問題。但是並非新房就沒有噪音問題，像前面提到的，我們住在2018年建好的房子，上下的隔音很不錯，不會聽到樓上走路碰碰碰，但是隔壁鄰居太白目，半夜用重低音喇叭聽音樂，所以社區內都住哪些類型的人很重要，如果大部分是中老年人或是單身工作者，會比較安靜，年輕人通常比較白目一點，建議在看房時順便問一下鄰居的狀況，像是年紀、有沒有小孩、有沒有養狗、平常吵不吵之類的。
樓層
德國的樓層算法跟台灣不一樣，台灣一樓是0樓EG、台灣二樓是1樓，以此類推。建議最好是住二樓以上、面對中庭或至少有一面是面對中庭的房子，比較安靜。
儲藏空間
我個人覺得很重要，要不然行李箱什麼的堆在家裡實在太阿雜，大部分的老房子都有地下儲藏室Keller，每間公寓會有自己一個隔間，可以用來放腳踏車、行李箱和用不到的家具，有些公寓則是設計在房子裡，有一個小小的儲藏室，但現在很多新公寓都沒有了，甚至要求你另外租。
房仲 or 私人房東？
究竟要透過房仲還是私人房東租房呢？
很多人擔心仲介費的問題，但除非你雇用仲介公司幫你找房子，從2015年開始透過房仲租房已經不需要再支付多餘費用了，我覺得如果你有齊全的文件，建議找房仲會比較好，畢竟他是一家政府立案的公司，有完善的工作流程，出了什麼問題你也可以找得到人處理，公事公辦，反而是私人房東更常會有糾紛，壞人處處在啊醒醒吧！許多人剛來、不了解德國文化就當冤大頭，最後押金都拿不回來。
詐騙
德國的詐騙也很猖獗，他們會在租房平台上放很美的房源照片，價格合理甚至很低，吸引傻傻的綿羊上鉤，我自己遇過一次，網路看到超多人遇到，最常發生的詐騙流程是：
- 他會寄給你一封內容很長、文情並茂的email（一般人根本不會花這麼多時間寫這麼長的mail）
- 表達他很想租房給你，但是因為旅遊或工作關係不在柏林
- 因為同時有很多人寫信給他，他希望你先匯款一部分的房租給他作為訂金（會給你一個看起來可以信賴的線上轉帳網站）他說收到款項後，會請他朋友把鑰匙交給你（誒不是！我連房子都沒看到，為何要付錢給你）
請千萬遵守一個黃金原則：「永遠不要在東西拿到手之前將錢給出去」
THE COSTS｜柏林租房成本解構
押金
簽下合約後必須要支付一筆押金，通常是三個月的房租。
暖租/冷租
一般大家在講房租的時候都會說冷租(Kalt Miete)的價格，即不包含暖氣、水費、管理費等等其他費用，租房平台上搜尋頁面顯示的價格也是冷租，所以看到價格先別高興得太早，點進去看暖租(Warm Miete)的價格才是每月要付的租金，一般都會加個150-250歐。
德國會先預收暖氣和水費，每年會結算你實際使用了多少，會寄給你一份明細，如果用量很省他就會退錢給你，反之就必須要再補繳費用。
Nebenkosten
主要是管理費，像是垃圾車來收垃圾、公共區域（中庭、樓梯間）清掃和維護費用等等，如果你住的是大型的社區，有很多公共區域價格就會頗高。
其他費用
其他不包含在房租內，但也必須每月支出的住宿費用是「電」跟「網路」，每個月大概抓80歐左右。
DOCUMENTS｜文件準備
在柏林租房所需準備的文件相當多，幾乎是要你把銀行存摺給他看，告訴他：「我有錢！！」保證不會拖款欠繳房租。不管是公寓或WG、仲介或私人房東，大部分都會要求收入證明及信用證明。黃先生說在慕尼黑租房根本不需要提供這些東西，柏林的租房規則整個跟他過去認知的不一樣，甚至有一些必要文件是很私人的，像是工作合約和薪資條，還蠻傻眼的，到底憑什麼要讓別人知道我的薪水，很侵犯隱私，柏林到底是有多怕大家不付房租，每一個文件都是要證明有能力繳錢。
依我們&朋友找房的經驗，除了少數的WG，幾乎柏林的房東/仲介都會要求以下的文件，基於搶房很困難，有些文件申請又需要時間，建議在看房的時候就陸續把資料準備好（實體&掃描檔），看到好房就盡快丟申請，據說這樣成功率會比較高。
1. Schufa
德國的信用證明文件，上面會有你的信用分數，作為房東信任你會每月付款的依據。當你在德國開設銀行帳戶或簽訂手機合約後，這個機構就會自動開始搜集你的財務信用資料，如果有欠款、財務糾紛的話都會影響你的信用分數，所以簽了任何一個合約都要乖乖繳錢，要不然房東不願意把房子租給你的話得不償失。
Q. 我剛到德國，沒有Schufa怎麼辦？
因為你在德國沒有任何財政記錄，所以即使你申請了Schufa也會是一片空白沒有分數，但別擔心，將空白Schufa作為剛移居的佐證，附上工作合約和收入證明，房東/仲介會理解的。
2. 護照或身分證明ID
護照有照片那頁＆簽證的Copy，如果有藍卡的卡片是簽證也可以作為身分證明的ID。
3. 收入證明
提供工作合約或三個月的薪資證明，如果你是自由工作者，可提供損益表以及現有/未來的工作合約。如果你是學生或收入不高，建議提供第六點的Mietbürgschaft。
4. 銀行帳戶存款（非必要）
基本上，這個是增加房東對你的信心，如果你已經有一份還不錯的工作收入，就不需要提供。如果你是自由工作者，因為收入比較不穩定，建議你提供，好安房東的心。
5. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung（非必要）
這句很長的德文翻譯過來就是「我是乖寶寶都有好好繳房租」，這份文件要請你的前房東簽署，證明你過去信用良好，每月都有把房租繳好繳滿。文件沒有要求特定格式，可以自行Google或點我下載範本。
一樣，如果你對自己的收入沒有信心or是學生，建議你準備好這張紙。
6. Mietbürgschaft（非必要）
如果你沒有任何穩定的收入，例如是學生/打工度假者/持學語言簽證等等，可以請父母或朋友作為保證人（最好是找父母啦…）如果你沒有準時繳房租，房東有權利跟保證人收取欠款。點我下載範本
7. 申請表（視房東要求）
申請租房的表格，內容是一些基本資料，通常在看房的時候or之前會提供，填好後連同前面的文件一併提交給房東。我們找房幾乎都是透過仲介而不是私人房東，所以都需要填寫，如果是WG可能就不需要，建議在看房時可以詢問一下。
FLAT HUNTING｜租房平台
學生限定
社群/論壇
台灣Facebook社團
英文Facebook社團
- Expatriates in Berlin
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- Flats in Berlin ONLY LONG TERM
- Berlin LONG TERM rooms/flats
- Berlin apartments and rooms for rent
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德文Facebook社團（德文）
線上租房平台
Immobilienscout24.de、Immonet.de、Immowelt.de 這三家是德國最大的租屋線上平台，有很多私人房東跟房仲會在上面PO房源，但同時競爭也很激烈，找房最關鍵的就是「速度」，一定要隨時隨地滑一下，看到好房就立刻寄信申請，建議如果不知道從何下手的話，先從這三個平台開始。其他的平台如下：
地產管理公司
有許多房仲和地產公司手上有很多房源，有時候他們不見得會立即PO到租房平台上，而是會先放到自己的網站，所以也可以定期看一下。
- Fortuna
- GESOBAU
- Gewobag
- HOWOGE
- Wohnungsbaugenossenschaften
- Deutsche Wohnen (柏林最大地產公司)
- DPF
- Stadt und Land
分租房間 WG
- WG-Gesucht (德國最大的平台，競爭激烈常常一PO出就沒了，要注意也有很多詐騙)
- WG Suche
- WG-Spion
其他需求
- Queer housing Berlin (提供給LGBTQ族群)
Useful Terms｜找房必備德文
如果你不會德文，找房會非常痛苦，因為那些租房平台都是德文，我剛到德國的時候就有切身之痛，看那些敘述還必須先翻成英文，花了很多時間，且有一些縮寫根本看不懂是啥還必須一個一個查，這邊整理一下常見的德文詞彙和縮寫：
房型種類
- Whg (Wohnung) = 住所
- App. (Apartment) = 公寓
- DG (Dachgeschoss) = 頂層
- EG (Erdgeschoss) = 台灣1樓
- 1. Etage = 台灣2樓
- 2 OG (2nd Obergeschoss) = 台灣3樓
- 2. Stock = 台灣3樓
- WG (Wohngemeinschaft) = 分租房間
- möbl. Zi. (möbliertes Zimmer) = 附家具的房間
房型Layout
- Zi (Zimmer) = 房間
- Wohnfläche = 總坪數
- qm or m2 (Quadratmeter)= 平方米
- ca. (circa) = 大約
- SZ (Schlafzimmer) = 睡房
- Bad (Badzimmer) = 廁所
- Küchen = 廚房
設備
- möbl. (möbliert) = 附家具
- Aufzug = 電梯
- Blk. (Balkon) = 陽台
- Terr. (Terrasse) =天臺
- Einbauküche or EBK = 裝潢好的廚房
- Keller = 地下儲藏室
- AR (Abstellraum) = 儲藏室
- AB / Altb. (Altbau) = 老房，建於二戰前
- NB ( Neubau) = 新房
- Bj. (Baujahr) = 建成年
- EB (Erstbezug) = 剛翻新或新建成
常見租房用語
- HZ / Hzg. (Heizung) = 暖氣
- Hauptmieter = WG內主要承租人，由他和房東簽約並負責收繳房租
- MP (Mietpreis) = 房租
- K or Kaut or KT (Kaution) = 押金，通常為3個月
- Nachmieter = 在尋找下一個承租人的房客
- Mieter = 房客/租客
- Vermieter = 房東
- Wohnberechtigungsschein or WBS = 證明可申請社會住宅的文件，有些房子只接受有WBS證明的人
- ab sof. (ab sofort) = sofort frei = 可立即搬入
- ab. 1 Mai = ab 1.5 = 5/1後可搬入
- bezugsf. (bezugsfrei) = 現在沒有其他房客
- KM (Kaltmiete) = 冷租
- WM (Warmmiete) = 包含暖氣、水、管理費等其他費用
- NK (Nebenkosten) = 暖氣、水、管理費、收垃圾等費用
- zzgl (zuzüglich)= 不包含
- incl./inkl. (inklusive) = 包含
ANOTHER BEGINNING｜簽約之後
找到房簽好約後，一切如釋重負準備迎向美好新生活了嗎？慢著！挑戰還沒結束呢！
交屋檢查
比較有制度的管理者會在你入住交屋交鑰匙時，會向租車的時候一樣提供一張表格，帶著你一項一項檢查屋內的狀況，像是牆面是否乾淨無洞、電器、水龍頭、暖氣、抽風機、電燈是否正常運作，地板有沒有刮痕，如果有一些損毀瑕疵（不影響居住）他會登記在那張表格上，現場你有任何問題也要立即提出來，因為當你搬出時他會拿出這張表格，一一比對你是否回復到原來狀態，如果有東西損壞他就會叫你賠償。
有些兩光的房仲或私人房東就省去這套手續，因為沒有書面證明，有時候明明是交屋時就有污損但在搬出時會叫你賠，要記住，你是有權利要求房東去做這件事情的，如果他不願意，那至少都要拍照或錄影存證，這樣之後有糾紛才會有證據。
鑰匙要保管好
德國鑰匙大多是多功能的，可以同時開大樓的大門和自己公寓的門，如果弄丟的話會非常麻煩，要你陪幾百歐是正常而且還算好的，有些是因為安全問題必須將整棟大樓的門鎖換掉、重打鑰匙，那可能要賠上千歐。可以說在德國鑰匙比錢包還重要！千萬不可以弄丟。
看完這篇落落長的文章，希望你可以如願在柏林找到心儀的房子，準備好迎接新生活！
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